Praktyczny poradnik dla zarządców biurowców:...

Zarządzanie nowoczesnym biurowcem to nie tylko dbałość o komfort najemców i sprawne funkcjonowanie instalacji, ale także obowiązek zapewnienia bezpieczeństwa użytkowników, szczególnie w kontekście pożaru. Wśród kluczowych systemów chroniących życie i zdrowie ludzi znajdują się systemy oddymiania. Jednak dla wielu zarządców zrozumienie i poprawna interpretacja norm i przepisów regulujących ich projektowanie i eksploatację może być wyzwaniem.
W tym artykule wyjaśniamy w przystępny sposób, jak czytać i rozumieć normy dotyczące oddymiania, aby skutecznie wypełniać swoje obowiązki i unikać błędów.

Dlaczego znajomość norm jest ważna?

System oddymiania ma za zadanie odprowadzać dym i gorące gazy z klatek schodowych, korytarzy i innych dróg ewakuacyjnych. Ma to umożliwić:
- bezpieczną ewakuację ludzi,
- poprawę warunków pracy ekip ratowniczych,
- zmniejszenie strat materialnych.

Błędy w projekcie, wykonaniu lub utrzymaniu systemu oddymiania mogą nie tylko grozić karami administracyjnymi, ale przede wszystkim zagrażać życiu ludzi. Dlatego zarządca powinien rozumieć, które przepisy odnoszą się do jego obiektu i czego dokładnie wymagają.
Główne akty prawne i normy
Zarządcy powinni znać dwa źródła wymagań:
1️⃣ Przepisy prawa:
Warunki techniczne (§207–272) – określają, gdzie i kiedy systemy oddymiania są obowiązkowe (np. w budynkach wysokich lub wysokościowych).
Prawo budowlane – nakłada obowiązek utrzymywania instalacji w sprawności technicznej.
Rozporządzenie MSWiA ws. ochrony przeciwpożarowej – reguluje obowiązki eksploatacyjne, m.in. prowadzenie dokumentacji i przeglądów.
2️⃣ Normy techniczne:
W Polsce kluczowe są normy z serii PN-EN 12101, które zawierają szczegółowe wymagania dla:
- klap dymowych (część 2),
- wentylatorów oddymiających (część 3),
- systemów nadciśnieniowych (część 6),
- centrali sterującej i komponentów elektrycznych (części 9 i 10).

Jak interpretować normy?

Normy techniczne mogą wydawać się skomplikowane, ale dla zarządcy najważniejsze jest zrozumienie ich sensu praktycznego. Oto kilka wskazówek:
? Sprawdź, jakie urządzenia znajdują się w budynku
Najpierw ustal, jaki system oddymiania zastosowano: grawitacyjny (klapy dymowe), mechaniczny (wentylatory) czy nadciśnieniowy. Od tego zależy, do której części normy należy się odwołać.
? Zapoznaj się z dokumentacją projektową
Projekt budynku i dokumentacja powykonawcza powinny zawierać informacje o zgodności urządzeń z normami PN-EN 12101 oraz o ich parametrach.
? Regularne przeglądy i testy
Normy określają minimalne wymagania dotyczące wydajności, odporności na temperaturę i dym, a także wskazują, że urządzenia muszą być regularnie sprawdzane. Zarządca powinien zlecać kontrole zgodnie z instrukcjami producenta i wymaganiami przepisów.
? Wybór serwisów i dostawców
Przy wyborze firm do konserwacji systemu oddymiania warto upewnić się, że dysponują one wiedzą i uprawnieniami do pracy z urządzeniami certyfikowanymi zgodnie z normami.
Najczęstsze błędy zarządców
Z praktyki wynika, że zarządcy budynków popełniają najczęściej te błędy:
❌ brak wiedzy, jakie elementy systemu wymagają regularnych przeglądów,
❌ zlecanie serwisu firmom bez odpowiednich kompetencji,
❌ nieweryfikowanie, czy urządzenia rzeczywiście spełniają normy i posiadają certyfikaty,
❌ niedokładna dokumentacja przeglądów lub jej brak.
Dobre praktyki dla zarządców
✅ Regularne szkolenia – zarówno własne, jak i dla personelu technicznego, z aktualnych wymagań i procedur.
✅ Weryfikacja dokumentów – upewnij się, że wszystkie komponenty systemu mają deklaracje zgodności z odpowiednimi normami.
✅ Harmonogramy przeglądów – ustal roczny plan inspekcji i testów, aby nie pominąć żadnego obowiązku.
✅ Współpraca z ekspertami – korzystaj z doradztwa rzeczoznawców ds. zabezpieczeń przeciwpożarowych i sprawdzonych firm serwisowych.

Zrozumienie norm dotyczących oddymiania nie wymaga znajomości technicznych szczegółów na poziomie projektanta, ale wymaga świadomości, jakie elementy należy sprawdzać, jakie dokumenty posiadać i jakie obowiązki wypełniać.
Zarządca biurowca powinien być świadomy, że to na nim spoczywa odpowiedzialność za zapewnienie sprawności systemów oddymiania, zgodnych z przepisami i normami. W razie kontroli lub — co ważniejsze — pożaru, prawidłowo działający system może uratować życie i chronić przed konsekwencjami prawnymi.